古家付きの土地を前に「リノベか、建替えか」で悩む方は多いはずです。結論は「築年数・構造の健全性・既存不適格の有無・資金計画（ローンの組み方）」の4点で決まるということ。中古＋リノベは総額を抑えやすい一方で、建物が現行基準に合わない“既存不適格”だと同じ規模で建替えできない場合があり、これが判断の分かれ目になります。感覚ではなく、条件を並べて比較しましょう。
まず「既存不適格」と「違法建築」を切り分ける
混同しやすい2つを区別します。既存不適格は建築当時は合法だったが、その後の法改正で現行基準に適合しなくなった建物。違法建築は建築時点から基準に反していたもの。既存不適格の代表例が再建築時に建蔽率・容積率が下がるケースや、接道が現行の要件を満たさず建替え自体が難しいケースです。この場合、建替えると今より小さい家になる、あるいは建替え不可のためリノベで活かすしかない、という判断になります。
| 比較軸 | 中古＋リノベ | 建替え（解体＋新築） |
|---|---|---|
| 初期費用の目安 | 抑えやすい | 解体費が上乗せ |
| 間取り自由度 | 構造に制約 | ほぼ自由 |
| 耐震・断熱 | 補強に限界がある場合も | 現行基準で新築 |
| 既存不適格の影響 | 現規模を活かせる | 規模縮小や不可の恐れ |
| ローン | リフォーム一体型の検討 | 住宅ローンで組みやすい |
ローンの組み方が総額を左右する
中古住宅購入とリノベ工事を別々に借りるより、一体型（購入＋リフォーム一括）のほうが金利面で有利になることがあります。建替えは新築の住宅ローンを組みやすい一方、解体から新築完成までのつなぎ融資や、旧居の住み替え時期の調整が論点です。また税制優遇の適用要件（住宅ローン控除の対象となる住宅の性能・面積・築年などの条件）は制度改正が多い分野です。
「リノベは安い」は必ずしも正しくない。耐震・断熱をフル改修すると建替えに近づくこともある。目的（費用重視か性能重視か）を先に決める。
本項の住宅ローン控除・各種優遇は執筆時点の一般的な考え方であり、要件・控除内容は改正されます。最新は国税庁・国土交通省など公式で必ず確認してください。
意思決定の順番
1. 建物調査 → 2. 再建築可否 → 3. 資金計画
最初に建物状況調査（インスペクション）で構造・雨漏り・シロアリを確認し、次に再建築可否と既存不適格の影響を役所調査で押さえ、最後にローンを含む総額で比較します。この順番を逆にすると、買った後に「建替え不可」「規模縮小」が判明する事故につながります。
実務上の注意
- 「既存不適格」か「違法建築」かを役所調査で切り分ける。融資に影響する。
- 再建築時の建蔽率・容積率・接道要件を必ず確認する。
- リノベは概算でなく、解体して初めて分かる補修も見込んで予備費を取る。
- ローンは一体型・つなぎ融資まで含めて総支払額で比較する。
CRE HOUSINGは、規格デザインのBinO、自然素材の木ごこち工務店、ローコストのぴーなっつハウスと複数のアプローチを持ち、リノベと建替えの両面から中立に比較検討できます。古家付きの土地でお悩みなら、調査から資金計画まで一度ご相談ください。